Le DPE rebaisse encore : ce qui change vraiment au 1er janvier 2027 (et ce que ça ne change pas)

Publié au Journal officiel le 26 août 2026, l'arrêté du 19 août abaisse une nouvelle fois le coefficient de conversion de l'électricité utilisé dans le calcul du diagnostic de performance énergétique. Il passera de 1,9 à 1,7 au 1er janvier 2027. Selon les propres estimations du ministère, environ 300 000 logements quitteront le statut de passoire énergétique à cette date sans qu'un seul chantier ne soit engagé. C'est la deuxième réforme du mode de calcul en deux ans. Voici ce qu'elle modifie réellement, et ce qu'elle laisse strictement inchangé.

Ce que dit exactement l'arrêté du 19 août 2026

Le texte est court et technique. Il remplace, dans les annexes de deux arrêtés existants (celui du 31 mars 2021 pour les logements, celui du 15 septembre 2006 pour les autres bâtiments), la valeur « 1,9 » par la valeur « 1,7 ». Ce coefficient sert à convertir l'énergie finale; celle que vous consommez et payez en énergie primaire, l'unité de mesure retenue pour le DPE. Plus il est élevé, plus la consommation électrique d'un logement pèse lourd dans son classement.

La mesure s'applique aux diagnostics de performance énergétique et aux audits énergétiques, qu'il s'agisse de logements ou de bâtiments tertiaires. Elle entre en vigueur le 1er janvier 2027, et abroge à cette date l'arrêté du 13 août 2025 qui avait fixé le coefficient à 1,9.

Deuxième point pratique, directement utile : aucun nouveau diagnostic n'est nécessaire. Les articles 3 et 4 de l'arrêté prévoient qu'un DPE ou un audit en cours de validité peut faire l'objet d'une attestation gratuite recalculant l'étiquette, générée en ligne par l'ADEME sur le site de l'Observatoire du DPE et de l'audit énergétique. Cette attestation se borne à tirer les conséquences du nouveau coefficient car elle ne remet en cause ni les données d'entrée du diagnostic, ni les travaux réalisés, et sa validité s'arrête à la date de fin de validité du DPE d'origine.

Enfin, la démarche reste facultative. En l'absence d'attestation, le DPE initial demeure valable jusqu'à son terme, avec son étiquette d'origine.

300 000 logements changent d'étiquette sans travaux

Les chiffres proviennent de l'étude d'impact du ministère, publiée dans la synthèse de la consultation publique. Sur la base du parc au 1er janvier 2025, le passage de 1,9 à 1,7 ferait sortir environ 300 000 résidences principales du statut de passoire énergétique, soit une baisse d'environ 10 % du nombre de logements classés F ou G : près de 200 000 quitteraient la classe F, et 100 000 la classe G.

Replacé dans la durée, le mouvement est plus frappant que le chiffre lui-même. Le coefficient était fixé à 2,58 avant la refonte de 2021, puis à 2,3, puis à 1,9 au 1er janvier 2026, et bientôt à 1,7. Quatre valeurs différentes en quatre ans pour un même paramètre de calcul.

L'effet de cette réforme est par ailleurs très inégal selon l'énergie de chauffage, et c'est sans doute le point le moins compris. Toujours selon l'étude d'impact, plus de 35 % des passoires chauffées à l'électricité sortiraient du statut, soit environ 250 000 logements. Contre moins de 2 % des passoires chauffées au gaz, soit environ 20 000 logements. Autrement dit, deux propriétaires voisins, avec des logements identiques et une isolation comparable, ne seront pas logés à la même enseigne selon le mode de chauffage installé.

La justification avancée est européenne. L'arrêté s'appuie explicitement sur l'article 31 de la directive (UE) 2023/1791 relative à l'efficacité énergétique. L'objectif affiché est de cesser de pénaliser l'électricité, énergie largement décarbonée en France, face au gaz et au fioul dont le coefficient de conversion reste fixé à 1.

Ce que ça ne change pas

C'est ici que se joue la lecture utile de cette réforme, et c'est aussi ce que la plupart des commentaires omettent.

Le calendrier d'interdiction de location reste strictement identique

Les logements classés G sont interdits à la location depuis le 1er janvier 2025, les F le seront au 1er janvier 2028, les E au 1er janvier 2034. Aucune de ces échéances n'est modifiée par l'arrêté du 19 août. Un logement qui passe de F à E gagne trois ans de répit, pas une exemption.

La performance réelle du logement ne bouge pas d'un iota

Le confort thermique, le montant des factures d'énergie, la qualité de l'isolation, rien de tout cela n'est affecté par un changement de coefficient ! Seul le classement administratif évolue. Un logement mal isolé chauffé à l'électricité restera un logement mal isolé chauffé à l'électricité, simplement avec une lettre plus flatteuse sur son diagnostic.

Ce point a d'ailleurs été le principal reproche formulé pendant la consultation publique, ouverte du 9 juillet au 6 août 2026. Sur 108 contributions, 78 étaient défavorables. Un grand nombre d'entre elles dénoncent une correction qualifiée d'« artificielle », qui fait sortir des logements du champ de la rénovation obligatoire sans amélioration réelle du confort, de la santé des occupants ou de la facture énergétique. D'autres alertent sur le risque de maintenir en service des convecteurs électriques anciens et inefficaces dans des logements mal isolés.

L'administration ne conteste pas le mécanisme, elle assume plutôt que la mesure produira ses effets, comme elle l'écrit, sans modification physique des bâtiments mais défend un rééquilibrage, c'est à dire mieux cibler les aides publiques vers les logements dont la mauvaise performance provient réellement de l'enveloppe ou d'équipements défaillants, plutôt que d'un artefact de calcul.

La vraie question pour un investisseur : faut-il attendre janvier ?

Le coefficient actuel de 1,9 reste applicable jusqu'au 31 décembre 2026. Pour qui envisage de vendre ou de remettre un bien en location en fin d'année, il existe donc un arbitrage de calendrier réel : décaler une mise en location de quelques semaines peut suffire à afficher une étiquette différente sur la même annonce.

Cet arbitrage a toutefois des limites qu'il vaut mieux mesurer avant de bâtir une stratégie dessus.

D'abord, l'attestation de l'ADEME étant gratuite et disponible sans nouvelle visite, l'avantage à attendre est faible : un DPE réalisé aujourd'hui pourra être requalifié en janvier sans frais. Il n'y a pas d'urgence à décaler un diagnostic.

Ensuite, et c'est le point décisif. Si des travaux sont de toute façon nécessaires, attendre ne fait que décaler le problème. Un logement F qui devient E en janvier 2027 reste concerné par l'échéance de 2034, et sa performance réelle n'a pas changé,donc ni sa facture de chauffage, ni son attractivité locative sur un marché où les candidats regardent de plus en plus le coût global du logement, loyer et charges confondus. Le gain est administratif, pas économique.

Enfin, les propriétaires de logements chauffés au gaz ne sont, eux, quasiment pas concernés. Pour eux, le calendrier de rénovation reste entier et le calcul ne bougera pas. C'est une distinction essentielle à faire avant de reporter un chantier en espérant un reclassement qui ne viendra pas.

En résumé

L'arrêté du 19 août 2026 corrige un paramètre de calcul, pas la performance des bâtiments. Il offre un répit réel à environ 300 000 logements très majoritairement chauffés à l'électricité sans modifier ni le calendrier d'interdiction de louer, ni la réalité physique du parc. Pour un investisseur, l'information utile n'est donc pas « mon bien va gagner une lettre », mais « mon bien gagne-t-il du temps, et pour en faire quoi ? ».

Entre un coefficient de calcul qui évolue tous les dix-huit mois, des échéances d'interdiction de louer inchangées et des aides à la rénovation dont les délais s'allongent, il devient difficile de savoir quel arbitrage prendre et à quel moment. C'est précisément l'intérêt d'un accompagnement comme celui de CAPSUL. Vérifier la conformité réelle d'un bien au regard du calendrier réglementaire, suivre ces évolutions à mesure qu'elles sortent, et intégrer les travaux au bon moment du projet plutôt qu'en réaction à une échéance.

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