Amortissement LMNP : ce n'est pas le plafond qui va vous coûter cher, c'est le taux

Depuis que le projet de loi de finances pour 2027 a été déposé le 1er octobre, un chiffre circule partout : 7 000 € par foyer fiscal, le nouveau plafond de l'amortissement déductible en location meublée non professionnelle. C'est le chiffre qui fait peur, et c'est aussi celui qui rassure à tort les propriétaires d'un seul bien, persuadés que la mesure vise surtout les gros portefeuilles. En lisant le texte déposé, l'article 7 du projet de loi n° 3210, un autre chiffre compte davantage pour la plupart des investisseurs, c'est le taux de 2,5 %, qui s'applique dès le premier bien, bien avant que le plafond n'entre en jeu.

Ce que dit exactement l'article 7

Le texte pose un double verrou sur l'amortissement en location meublée non professionnelle. Pour une location meublée classique, l'amortissement des locaux reste déductible, mais dans la limite d'un taux de 2,5 % par an, sans pouvoir dépasser 7 000 € par an et par foyer fiscal. Pour un meublé de tourisme, ces limites sont plus sévères : 1,5 % et 5 000 € par an et par foyer.

Un point mérite d'être précisé, car il change la lecture du texte pour une partie des investisseurs. Seule l'activité exercée à titre non professionnel est concernée. Un loueur en meublé professionnel (LMP), dont les recettes dépassent 23 000 € et excèdent les autres revenus d'activité du foyer, reste soumis à des règles différentes, non modifiées par cet article.

Pourquoi c'est le taux qui frappe en premier

Le plafond de 7 000 € fait les gros titres, mais pour la plupart des biens, c'est le taux de 2,5 % qui réduit la déduction en premier avant même que le plafond n'ait une chance de s'appliquer.

Prenons un studio ou un T2 courant, avec une base amortissable hors terrain de 200 000 €. Au taux de marché habituellement pratiqué aujourd'hui, autour de 4 % par an, l'amortissement déductible atteint 8 000 €. Avec le taux de 2,5 % prévu par le texte, il tombe à 5 000 €, un plafond de 7 000 € qui, ici, ne joue aucun rôle, puisque le résultat du calcul lui est déjà inférieur. Sur un résultat locatif de 9 000 € avant amortissement (loyers nets des charges et des intérêts d'emprunt), le résultat imposable passe de 1 000 € à 4 000 €, soit un supplément de base taxable de 3 000 € par an, avant prélèvements sociaux.

Le plafond de 7 000 € ne devient contraignant que lorsque le taux de 2,5 % appliqué à la base amortissable dépasse ce montant, soit à partir d'environ 280 000 € de base amortissable pour un bien unique. C'est un simple rapport entre les deux paramètres du texte, pas une règle qu'il énonce explicitement mais il situe assez précisément la frontière entre les biens où seul le taux joue, et ceux où le plafond commence à mordre.

Ce qui change pour un portefeuille

C'est là que le plafond de 7 000 € prend tout son sens car il s'apprécie par foyer fiscal, pas par bien. Un investisseur qui possède plusieurs biens en LMNP ne peut plus additionner leurs amortissements sans limite.

Sur trois biens comparables, chacun avec une base amortissable de 200 000 €, le taux de 2,5 % donnerait en théorie 5 000 € d'amortissement par bien, soit 15 000 € au total. Le plafond de 7 000 € ramène ce total à 7 000 €, quel que soit le nombre de biens détenus . Une perte de déduction de 8 000 € par rapport à ce que le taux seul aurait permis. Avec deux biens, la perte liée au plafond serait de 3 000 €. Avec un seul, elle serait nulle, seul le taux aurait joué. C'est la vraie ligne de fracture introduite par le texte; la stratégie consistant à ajouter un bien en LMNP chaque année perd une grande partie de son intérêt fiscal au-delà du deuxième ou du troisième bien, bien avant que le portefeuille ne soit particulièrement important.

Le stock d'amortissement déjà constitué

Le texte distingue nettement les amortissements déjà accumulés avant 2027 et ceux qui seraient générés après.

Les amortissements comptabilisés avant le 1er janvier 2027 et non encore déduits restent utilisables. Ils pourront être imputés sur les exercices clos jusqu'au 31 décembre 2036, dans la limite de la moitié du résultat imposable de chaque exercice. C'est une fenêtre longue, mais contrainte.

Pour les exercices clos à compter du 1er janvier 2027, en revanche, la règle change de nature puisque la part d'amortissement qui dépasse le nouveau plafond n'est plus reportable sur les exercices suivants. Elle est tout simplement perdue. Et le texte ne prévoit aucune clause de maintien pour les biens achetés avant 2027. De ce fait, un investisseur qui a acquis son bien en 2022 serait soumis au même plafond qu'un investisseur qui achèterait en 2027.

Les exceptions, et ce qu'elles ne couvrent pas

Le texte prévoit des exceptions, mais leur périmètre est plus étroit qu'on pourrait le penser à la première lecture. Le plafonnement ne s'applique pas aux biens situés dans une résidence à accueil exclusif d'étudiants, de personnes de moins de trente ans en formation ou en stage, d'apprentis ou de personnes de plus de soixante-cinq ans, ni dans un établissement médico-social, une résidence agréée pour personnes âgées ou handicapées, ou un établissement de soins de longue durée.

Le mot important est « exclusif ». Un studio ordinaire loué à un étudiant, en dehors d'une résidence dédiée à cet usage, n'entre pas dans cette exception. Pour une colocation étudiante classique, dans un immeuble qui n'est pas spécifiquement destiné à cet accueil, le plafonnement s'applique dans les mêmes conditions que pour n'importe quel autre bien en LMNP.

Ce qui reste incertain

Deux points ne sont pas précisés par le texte déposé, et méritent d'être suivis avant toute décision.

La base sur laquelle s'applique le taux de 2,5 % n'est pas détaillée dans l'article. S'agit-il de la valeur du bâti seul, hors terrain, comme c'est l'usage pour l'amortissement immobilier, ou d'une base incluant le mobilier et les travaux ? Les exemples chiffrés de cet article retiennent l'hypothèse la plus courante, une base hors terrain, mais elle n'est pas confirmée par le texte lui-même.

Et surtout, il s'agit à ce stade d'un projet de loi déposé, pas d'un texte voté. L'examen de la partie recettes du budget à l'Assemblée nationale est l'étape qui déterminera si l'article 7 est adopté, amendé ou supprimé. Rien ne justifie de modifier un montage en cours sur la seule base de ce texte.

En résumé

L'article 7 du PLF 2027 ne touche pas que les gros portefeuilles. Le taux de 2,5 % réduit l'amortissement déductible dès le premier bien, souvent avant même que le plafond de 7 000 € par foyer n'entre en jeu. C'est à partir du deuxième ou du troisième bien que ce plafond devient la vraie contrainte. Entre un taux qui change la donne pour tout le monde, un plafond qui vise les portefeuilles, et des exceptions plus étroites qu'il n'y paraît, la question n'est pas de réagir dans la précipitation à un texte non voté, mais de comprendre précisément ce qu'il changerait s'il était adopté en l'état.

C'est précisément l'intérêt d'un accompagnement comme celui de CAPSUL. Suivre ce texte jusqu'à son vote, chiffrer son impact réel sur un projet avant de décider quoi que ce soit, et structurer un montage capable d'absorber ce type d'évolution plutôt que de le découvrir après coup.