Investissement en LMNP

13/01/2022

Que veut dire LMNP

Il s’agit de la Location Meublée Non Professionnelle. C’est ce que nous proposons chez Capsul.

Pourquoi choisir ce type d’investissement ?

Les avantages de louer en LMNP

Proposer un logement meublé permet de louer plus cher.

En moyenne, le loyer peut être majoré de 20%.

Évidemment on ne meuble pas comme pour chez soi. Les éléments de décoration sont inutiles. Il suffit de produire les 11 éléments obligatoires pour qu’une personne puisse prendre les clés et habiter immédiatement l’appartement.

Pour rappel les 11 éléments sont :

  • Un lit avec sa couette ou sa couverture
  • Une table et des assises
  • Des placards ou des étagères
  • Des points de lumière
  • Le four ou le micro-ondes
  • Un réfrigérateur avec son congélo
  • Des plaques de cuisson
  • Le nécessaire pour la cuisson sur plaques
  • La vaisselle
  • De quoi faire le ménage
  • Des rideaux d’occultation ou des volets

Capsul supervise les ameublements et te propose du beau mobilier de qualité, pour durer dans le temps sans se démoder.

Il faut investir dans la durée ! C’est un lancement en orbite, pas un saut à l’élastique !

Et tu peux majorer encore le loyer en installant des éléments non obligatoires, tels que le lave-linge, la connexion internet…

Plus ton logement est confortable, attrayant et ne manquera de rien, plus il sera visité et loué. Ton logement aux dernières normes et aux meubles modernes se louera en un claquement de doigt !

La fiscalité :

Louer en LMNP à un énorme avantage : il permet un abattement sur tes impôts sur le revenu. Et non pas un abattement sur les revenus fonciers.

Effectivement cet argument vaut pour les personnes aux revenus conséquents qui en plus, pourraient changer de palier d’imposition grâce à cet abattement. C’est aussi pour les personnes imposables qui, avec les revenus du logement, passeraient un palier d’imposition.

Pourquoi est-ce qu’on déduit des impôts sur le revenu ? Parce que les loyers seront comptabilisés comme tels et devront être déclarés

  • soit en Micro BIC : un abattement au forfait de 50% sur les revenus jusqu’à 72600€ et 32600€ de revenus locatifs. On ne peut déduire aucunes charges ni aucunes dépenses avec ce mode d’imposition. Les revenus sont déclarés comme Bénéfices Industriels et Commerciaux.
  • Soit au régime Réel : On passe immédiatement au régime réel dès lors que l’on gagne plus de 72600€ de revenus et si les revenus locatifs sont supérieurs à 32900€. Si l’on est en dessous de ces seuils, on doit faire une demande expresse pour passer au régime réel, sinon c’est le Micro-Bic qui s’impose.

L’avantage du régime réel est que l’on peut déduire absolument toutes les charges et dépenses liées à l’investissement ; depuis les intérêts d’emprunt jusqu’aux charges de gestion locative, en passant par les travaux. Et surtout : on peut amortir son bien (lien vers sous page amortissement), ce qui n’est pas possible en location vide.

Bon à savoir : il n’y a pas de TVA sur la location en meublé, excepté si elle offre des services (comme dans les résidences étudiantes ou de tourisme par exemple)

La souplesse juridique :

Alors qu’en vide, le bail est un bail d’habitation dit « classique » régit par la loi de 1989, de 3 ans, renouvelable tacitement, il faut, pour y mettre fin, prévenir 6 mois avant la date anniversaire des 3 ans exactement par voie d’huissier de préférence, sinon le bail est renouvelé. Et c’est reparti pour 3 ans ! Le préavis dépend aussi de la zone du logement, il peut aller de 1 à 3 mois. Le dépôt de garantie qui couvre les dégradations n’est que de 1 mois de loyer hors charges.

Bref pour récupérer son logement en vide, c’est quand même galère !

En meublé, le bail ne porte que sur 1 an, reconductible tacitement. Un bail étudiant porte même sur 9 mois de Septembre à Juin. Le préavis est de 1 mois quelle que soit la zone. Pour mettre fin au bail, le propriétaire peut le faire jusqu’à 3 mois avant la date de fin du bail.

💡 Pour résumer :

💡 Tu as obtenu un crédit qui couvre l’achat du bien, les travaux, et les frais de notaire (si les frais étaient à la charge du vendeur)

💡 Tu rembourses le crédit avec les loyers perçus majorés du fait que tu loues en meublé

💡 Tu augmentes tes revenus : selon le palier d’imposition que tu vas atteindre tu vas déclarer en micro BIC et bénéficier d’un abattement de 50% ➡ tu ne paieras peut-être plus d’impôts

💡 ou tu vas déclarer en régime réel et tu pourras déduire l’ensemble des travaux, des charges de gestion, de copro, des intérêts d’emprunt et amortir ton bien tous les ans.

💡 Tu n’as pas « dépensé » et tu as déjà des bénéfices !

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