Louer son bien et le gérer

La mise en location

Ta fusée a parcouru bien des kilomètres et va bientôt atteindre son altitude de croisière.

Il est temps de mettre ton appartement en location ! Et que tu sois loin ou proche de ton bien, nous te conseillons de faire appel à nos partenaires, car ces étapes sont réglementées : il vaut mieux s’y connaître !

Les étapes de la commercialisation

L’estimation du loyer

Le loyer doit prendre en compte le quartier dans lequel est situé l’appartement. S’il est situé dans un quartier huppé, le loyer sera évidemment plus élevé que dans le quartier populaire de Reims ou de Troyes.

Il prend également en compte l’état des aménagements intérieurs (merci les travaux ! ), l’étage, et plus globalement la capacité à créer une qualité de vie pour le futur locataire. Louer meublé permet également de louer à des prix plus élevés qu’en vide.

Ton équipage, toujours au travail pour toi, a l’expertise sur plusieurs dizaines de logements, pour savoir comment positionner le loyer sur le marché. Et lorsque nous nous engageons sur une rentabilité, c’est parce que nous savons précisément combien tu pourras louer après travaux.

L’annonce immobilière

• Les photos : attirer le regard et retenir l’attention immédiatement, c’est le rôle des photos, incontournables ! On ne peut pas s’en passer.
• La visite 3D : le locataire a cliqué sur ton bien grâce aux photos, il va pouvoir se projeter jusqu’à ne plus résister à appeler pour le visiter. Cette visite virtuelle rend ton bien 5 fois plus visible.
• La rédaction : une annonce bien écrite plonge le lecteur dans l’atmosphère qu’on veut lui transmettre. Elle complète parfaitement les visuels.
• La diffusion : ton bien est diffusé sur toutes les grandes plateformes avec lesquelles travaillent nos partenaires agences immobilières.

La signature du bail

Après quelques visites ( et tu ne t’es toujours occupé de rien !), un dossier est validé. Il remplit les critères exigés en solvabilité et le feeling est bon. On passe à la signature du bail.

Pour cette signature, les diagnostics immobiliers pour la location seront joints. Il faudra donc les avoir prévus dès le début de la commercialisation.

Le bail est un acte juridique, il comprend des mentions légales obligatoires et il ne faut pas badiner avec cette étape. Elle engage fermement les deux parties.

Le locataire versera le premier mois de loyer ainsi que la caution qui couvrira d’éventuelles réparations après son départ.

L’état des lieux d’entrée

Là encore, l’état des lieux est impliquant. Ce sera une première mise en location donc tout sera en parfait état ; il sera donc facile à la sortie de comparer et d’imputer les (éventuelles mais pas systématiques) dégradations. Mais au fur et à mesure que les locations se succèdent, il faut bien tenir son registre d’entrées et de sorties. Si jamais tu ne souhaites pas réaliser à chaque fois des petites réparations sans gravité, il faudra avoir un très bon suivi pour ne pas manquer de ponctionner qui de droit. Après que la caution est restituée, il est trop tard !

C’est à ce moment que les clés sont remises au locataire.

Gérer le bien

Lorsque tu confies la gestion de ton appartement à une agence immobilière, sa mission de gestion démarre dès l’état des lieux d’entrée. Puisqu’ensuite, c’est elle qui va collecter tout l’historique du logement, imputer les réparations, restituer les cautions à la sortie.

Mais elle va aussi pouvoir missionner des artisans en ton nom s’il y a besoin de fixer les petits problèmes qui incombent au propriétaire.

C’est un poids en moins car on te présentera plusieurs devis, tu pourras comparer sans passer ton temps à contacter des artisans qui rappellent toujours trop tard, qui ne travaillent pas dans l’urgence pour des particuliers. Alors qu’avec les agences, ils sont toujours au taquet !

L’agence s’occupera des états des lieux de sortie également, de la commercialisation du bien, et aussi de la comptabilité !

Et ça, ce n’est pas rien !

Elle va gérer la relation avec le syndic qui lui enverra les charges à payer. Elle les paiera avec les loyers. Elle peut dans certains cas t’aider à faire ta déclaration sur les revenus et, quoi qu’il en soit, te donnera le montant exact des revenus collectés.

“Capsul t’oriente aussi dans le choix de ta fiscalité et te guide à toutes les étapes.”

La mission de gestion est payante. Compte en moyenne 7%TTC du montant du loyer. Et si tu veux rajouter la GLI (Garantie des Loyers Impayés), ajoute 2% (pas de TVA sur les assurances).

Tu n’es pas obligé d’y souscrire, tu peux prendre des garants physiques (les parents du locataire par exemple) qui feront office d’assurance en cas d’impayés.

La bonne nouvelle, c’est que ces frais sont déductibles de tes impôts ! Donc c’est une opération blanche.

Donc si tu choisis de faire gérer par Hello My Flat, reprenons notre calcul de rentabilité où nous l’avions laissé.

Nous partions d’une rentabilité brute de 8.57% pour finir à une rentabilité nette de 5.5% TOUT PAYÉ : impôts, charges, et même une provision pour travaux.

Déduisons maintenant les 7% pour la gestion locative : 5.1%

Ces 5%, ce sont tes revenus passifs. Ceux qui rentrent sans que tu n’aies rien à faire. Ta seule mission est celle de donneur d’ordre et-c’est-tout !

En contrepartie de quoi, ton argent rentre tous les mois, et tu as en ta possession un patrimoine qui prend de la valeur à chaque minute.