Faut-il investir en SCPI, en nue-propriété ou en locatif clé en main en 2025 ?

Trois routes, trois véhicules.

Un même objectif : faire fructifier votre patrimoine immobilier sans y consacrer vos soirées et vos week-ends.

SCPI, nue-propriété, locatif clé en main : en 2025, ces 3 solutions s’imposent comme les grandes alternatives post-Pinel.

Mais elles n’ont ni les mêmes moteurs, ni la même vitesse, ni les mêmes règles fiscales.

Si vous hésitez entre ces stratégies, ce comparatif clair et actualisé vous permettra de faire un choix éclairé, selon vos objectifs, votre budget et votre horizon.

Comparatif express des 3 options immobilières

SCPI : la pierre-papier totalement passive

Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) permettent d’investir dans des immeubles via l’achat de parts, avec une gestion totalement déléguée.

Avantages

• Accessible dès 1 000 €

• Revenus mensuels

• Mutualisation du risque

• Aucun souci de gestion

Inconvénients

• Frais d’entrée élevés (7 à 10 %)

• Fiscalité peu optimisée (soumis à TMI + 17,2 %)

• Revente parfois difficile

• Aucun contrôle sur les biens détenus

En 2023, le rendement moyen des SCPI a été de 4,52 % brut (source : ASPIM).

Nue-propriété : jouer la décote et le long terme

En achetant un bien en nue-propriété, vous déléguez temporairement l’usufruit (15 à 20 ans). Vous ne touchez pas de loyers mais achetez à prix réduit, sans impôts ni charges.

Avantages

• Prix décoté jusqu’à 40 %

• Pas de fiscalité (IR, IFI, foncier)

• Pas de gestion locative

• Récupération automatique de la pleine propriété à terme

Inconvénients

• Zéro revenu pendant toute la période

• Blocage très long

• Nécessite de la patience

Selon l’ANL, la décote moyenne pour un bien en nue-propriété sur 20 ans est de 38 à 42 %.

Clé en main avec LMNP : l’équilibre rendement / sérénité

Acheter un bien immobilier, confier les travaux, la location et la gestion à un expert : c’est la promesse du locatif clé en main. Vous percevez des revenus nets, avec une fiscalité optimisée.

Avantages

• Revenus immédiats

• Bien à votre nom

• Fiscalité allégée via LMNP

• Accompagnement global

• Flexibilité pour revendre ou transmettre

Inconvénients

• Budget minimum plus élevé

• Rendement dépend de la sélection du bien et de l’équipe

• Besoin de faire confiance à un opérateur

Exemple concret : projet Capsul à Reims

• Prix d’achat : 150 000 €

• Loyer mensuel : 875 € (7 % brut)

• Revenus nets après charges et amortissements LMNP : ~5 000 € par an

• Impôt : quasi nul pendant 10 ans

Profils types : qui devrait choisir quoi ?

• Lucie, 45 ans, Parisienne

  👉 Souhaite des revenus sans contrainte → SCPI

• Michel, 60 ans, retraité

  👉 Prépare la transmission de son patrimoine → Nue-propriété

• Sophie, 35 ans, maman active

  👉 Cherche un investissement rentable et piloté → Clé en main Capsul

Vous vous reconnaissez dans l’un de ces profils ?

👉 Réservez un appel stratégique avec un conseiller Capsul pour identifier la solution adaptée à votre situation.

Comment choisir intelligemment ?

Posez-vous ces 3 questions simples :

1. Souhaitez-vous des revenus immédiats ou une valorisation long terme ?

2. Quel est votre horizon d’investissement ? 5 ans ? 15 ?

3. Préférez-vous la gestion 100 % passive ou avoir un bien concret à votre nom ?

Pourquoi Capsul peut faire la différence ?

• Sélection de biens off-market

• Négociation des travaux et ameublement

• Statut LMNP optimisé

• Pilotage du projet avec interlocuteur unique

• Suivi digital complet et sécurisé

🎯 Objectif : un investissement locatif rentable, sans charge mentale.

❓ FAQ – Vos questions fréquentes

Quelle est la meilleure alternative au Pinel ?

→ Le LMNP en clé en main : rentabilité + liberté + fiscalité allégée.

Peut-on cumuler SCPI et LMNP ?

→ Oui, pour diversifier. Mais attention aux régimes fiscaux distincts.

La nue-propriété est-elle vraiment rentable ?

→ Oui, mais à horizon long (15-20 ans). Aucune fiscalité ni gestion en attendant.

Qui garde le contrôle dans le clé en main ?

→ Vous : vous validez le bien, la stratégie, et pouvez revendre à tout moment.

Quel est le coût de l’accompagnement Capsul ?

→ Environ 8 à 10 % du projet. Souvent amorti par les optimisations obtenues.

À retenir : quelle stratégie pour quel profil ?

✅ SCPI si vous cherchez la passivité maximale avec un petit ticket d’entrée

✅ Nue-propriété si vous anticipez votre succession et privilégiez le long terme

✅ Clé en main avec LMNP si vous voulez un actif rentable, tangible, fiscalement optimisé — sans vous en occuper

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