Immeuble, colocation, courte durée, studio : comment choisir la bonne stratégie pour votre investissement locatif ?

Lorsqu’on souhaite investir dans l’immobilier, la première question qui revient toujours est la même : “Quel type de bien choisir pour rentabiliser au mieux mon investissement ?”.

Entre immeuble de rapport, colocation, location courte durée ou simple studio meublé, les options sont nombreuses… mais toutes ne se valent pas selon votre profil, votre budget, la fiscalité souhaitée et surtout : le temps que vous êtes prêt à y consacrer.

Chez CAPSUL, après des dizaines de projets menés pour des expatriés, cadres, investisseurs débutants ou multi-propriétaires, nous avons identifié une vérité simple :

👉 Le meilleur investissement n’est pas celui qui offre la rentabilité théorique la plus élevée, mais celui qui correspond le mieux à votre situation personnelle.

Voici le guide complet pour choisir en toute clarté.

1. Le Studio Meublé : simplicité et sécurité

Le studio est souvent le point d’entrée des investisseurs débutants — et ce n’est pas un hasard.

Les avantages

• Faible budget d’achat

• Demande locative très forte (étudiants, jeunes actifs)

• Vacance locative faible dans les villes étudiantes

• Gestion simple

• Rentabilité prévisible

• Parfait pour du LMNP simplifié

Les limites

• Rentabilité brute généralement modérée (4 à 6 % selon les villes)

• Dépendance à un public jeune → turnover plus élevé

• Travaux et ameublement à refaire régulièrement (tous les 5–7 ans)

Idéal pour qui ?

• Les investisseurs débutants

• Les profils qui veulent un projet simple et rapide

• Ceux qui ont un seul crédit en cours et veulent rassurer la banque

• Ceux qui n’ont pas de temps à consacrer à la gestion

Note CAPSUL

C’est un excellent premier projet pour bâtir un historique bancaire… avant de passer à des biens plus rentables.

Voir le projet de Victor - Un studio à Troyes avec 7,3% de rentabilité pour 65 000 € investis !

2. La Colocation : rentabilité + optimisation du cashflow

C’est le terrain de jeu favori de CAPSUL — parce que bien réalisée, une colocation offre un cashflow nettement supérieur au reste du marché.

Les avantages

• Rentabilité élevée (7 à 10 % dans nos villes phares)

• Optimisation des surfaces (T4, T5, T6)

• Confort de vie pour les locataires → vacance limitée

• Adaptée au meublé LMNP

• Très recherchée dans les villes étudiantes ou tertiaires

Les limites

• Travaux souvent plus importants

• Nécessité d’une décoration soignée

• Gestion plus complexe si faite en direct (plusieurs locataires)

• Besoin d’un marché adapté (pas viable partout)

Idéal pour qui ?

• Les investisseurs voulant maximiser le cashflow

• Les gens accompagnés (architecte d’intérieur, travaux, gestion)

• Personnes voulant développer son patrimoine dans une ville étudiante

Note CAPSUL

C’est notre stratégie la plus rentable sous condition :
une exécution irréprochable → rénovation + agencement + déco

Voir le projet d'Alexandre - Une colocation de charme stratégiquement située à Reims. 9,6 % de rentabilité brute avec
168 000 € investis !

3. La Location Courte Durée (Airbnb) : forte rentabilité mais forte implication

La courte durée fait rêver… mais elle n’est pas adaptée à tous les marchés, ni à tous les investisseurs.

Les avantages

• Rentabilités pouvant dépasser 10 % à 14 % dans certains secteurs

• Pas de vacance locative dans les villes touristiques

• Possibilité de déléguer à une conciergerie

• Très bon levier pour générer du cash rapidement

Les limites

• Fiscalité plus lourde dans certaines communes

• Réglementations locales parfois restrictives

• Frais de gestion plus élevés

• Dépendance à la saisonnalité

• Risque de saturation dans les zones touristiques

Idéal pour qui ?

• Investisseurs avec un fort appétit de rendement

• Ceux prêts à accepter la variation mensuelle des revenus

• Propriétaires dans des villes touristiques ou pros (Toulouse, Paris, Bordeaux, Reims, littoral…)

• Ceux qui délèguent complètement la gestion

Note CAPSUL

Excellente stratégie dans les villes où elle reste possible, mais ne doit pas être votre seul pilier.

Voir le projet de Valérie - Un Airbnb dans le coeur historique de Reims. 11,01 % de rentabilité brute—228 000 € investis !

4. L’Immeuble de Rapport : la stratégie des investisseurs expérimentés

C’est la stratégie la plus puissante… mais aussi la plus exigeante.
Elle constitue le haut du spectre : gestion, financement et travaux sont plus complexes.

Les avantages

• Rentabilité très élevée (8–12 % selon les villes)

• Un seul vendeur, un seul acte, un seul prêt

• Possibilité d’optimiser les loyers en créant plusieurs typologies

• Maîtrise complète de la copropriété

• Valorisation importante après rénovation

Les limites

• Budget plus conséquent

• Risques plus élevés

• Travaux souvent lourds

• Nécessité d’une analyse technique poussée

• Moins adapté aux primo-investisseurs sans accompagnement

Idéal pour qui ?

• Les investisseurs qui veulent accélérer fortement

• Ceux qui ont déjà un patrimoine

• Les entrepreneurs, professions libérales, profils patrimoniaux

• Les clients bien accompagnés (courtier + notaire + architecte + CAPSUL)

Note CAPSUL

Un immeuble bien acheté, bien rénové, bien loué →
le meilleur ratio valeur / rentabilité / contrôle.

Le projet de Martine - Plutôt qu'un T2 à Paris, elle a choisi d'investir dans un immeuble à Reims pour préparer sa retraite ! Résultats : 7,07 % de rentabilité brute et 441 000 € investis.

Comment choisir la bonne stratégie ? (La méthode CAPSUL)

Pour nos clients, on utilise une grille simple en 3 questions :

1. Quel est votre objectif principal ?

• Cashflow ? → colocation / courte durée

• Sécurité ? → studio

• Accélération patrimoniale ? → immeuble

• Fiscalité optimisée ? → meublé LMNP / immeuble

2. Quel temps pouvez-vous y consacrer ?

• 0–1h par mois → studio, colocation longue durée

• 2–5h par mois → colocation premium

• Plus → courte durée (ou délégué à une conciergerie)

3. Votre budget ?

• 80 000–160 000€ → studio / T2

• 150 000–300 000€ → colocation

• 300 000–600 000€ → immeuble / LCD haut de gamme

Conclusion

Il n’existe pas de “meilleur type d’investissement immobilier”.
Il n’existe que le meilleur pour vous, votre situation, votre stratégie patrimoniale et votre capacité à vous impliquer.

• Studio → sécurité, simplicité, base solide

• Colocation → rentabilité + optimisation du cashflow

• Courte durée → revenus élevés mais plus volatils

• Immeuble → accélération et maîtrise totale

L’important n’est pas de choisir “une stratégie”, mais de choisir la bonne stratégie pour vous, aujourd’hui — puis de l’ajuster avec le temps.

Contactez CAPSUL pour tous vos projets d’investissement immobilier.

👉 Réserve un RDV avec nous ! - https://bit.ly/3LxWVb7